Leia atentamente o parecer do Projeto Arena feita por comissão especial do Conselho Deliberativo do Grêmio. Preste atenção em entrelinhas, em amenizações de linguagem que travestem um futuro nebuloso.
Antes, saiba mais uma vez da nossa posição: somos contra o projeto Arena
DO JEITO QUE ESTÁ.
- via
Grêmio Sempre Imortal
CONSELHO DELIBERATIVO
COMISSÃO PARA ASSUNTOS RELATIVOS AO PATRIMÔNIO
PARECER A RESPEITO DO PROJETO ARENAÁREAS E SEUS VALORES 1 – A dimensão da área da Azenha é de 8,8 ha e da área de Humaitá que será propriedade do Grêmio de 4,9 ha, correspondente à projeção horizontal da Arena. A área total de Humaitá que está sendo adquirida pela OAS é de 32 ha, ficando, portanto, como propriedade da referida empresa, 27,1 ha no entorno do novo estádio.
Chama atenção o fato da área a ser recebida ser muito menor do que a atual do Grêmio.
Cumpre ressaltar que não está claro, nas informações recebidas do CA, se está incluída, como o mesmo não é propriedade do Grêmio, o Clube teria de fato uma fração ideal de tal área, em condomínio com a OAS.
Na Azenha o Clube possui um espaço sem edificações de 5,3 ha, embora nunca tenha tornado-o adequadamente rentável.
Chama atenção o fato de que o Grêmio não terá participação nenhuma no entorno da Arena.
Tampouco terá participação no que será construído na Azenha.
Essa Comissão entende que o Clube devera receber posses no entorno da Arena, as quais poderão no futuro propiciar expansão e/ou rendas, se geridas corretamente de forma profissional. Entende, ainda, que esta é uma oportunidade imperdível para o Grêmio obter rendas extras a partir dos investimentos que serão realizados na Azenha e em Humaitá, com as quais há muitos anos vem sonhando.
Chama atenção o fato de que nem no ‘shopping”, que será construído no corpo da Arena e que aparece nas maquetes eletrônicas apresentadas, o Grêmio não terá participação.
2 – Não foi feita uma avaliação formal da área da Azenha. Foram obtidas apenas manifestações informais das empresas Construtora Goldztein e Imobiliária Lopes Dirani. A partir de tais manifestações informais, o Conselho Administrativo passou a raciocinar com valores de R$ 700,00/m² e total de R$ 61.600.000,00. Para utilizar tal área para outra finalidade que não a atual, haverá o custo de demolição do Estádio Olímpico e retirada dos resíduos, avaliada pelo CA em R$ 8.000.000,00. Por tais raciocínios e informações o preço da área da Azenha ficaria em R$ 53.600.000,00. Essa Comissão entende que o Grêmio deve ter em mãos avaliações técnicas formais, de modo a subsidiar o Clube com segurança na negociação desenvolvida. Por outro lado, com a mudança do Regime Urbanístico, o valor da referida área aumentará consideravelmente. Como tal mudança está a cargo do Grêmio, que tem mais facilidade de aprová-la por ser uma entidade que representa mais da metade da população de Porto Alegre e carrega apelo emocional, a Comissão entende que o Clube deve ser resarcido de alguma forma por isso;
3 – O Grêmio não possui o valor de venda da área de Humaitá nem uma avaliação da mesma. Segundo informações do CA fornecidas em 2007, a área semelhante da Habitasul, localizada ao lado, teria um preço de venda de R$ 30.000.000,00. A título apenas de comentário, informamos que fontes Gremistas, que não sabemos identificar, disseram que tal valor seria o triplo de venda anterior ao Projeto Arena, constante de uma opção de compra não efetivada em mãos de terceiros, o que é compreensível tendo em vista a valorização que um projeto de porte da Arena do Grêmio gera. Uma opção de compra, realizada através de terceiros, poderia ter garantido o valor anterior, porém sabermos ser quase impossível manter tal assunto sob sigilo no Clube. Usando o valor de R$ 30.000.000,00 chega-se a um preço para o terreno que o Grêmio recebera em Humaitá de R$ 4.593.750,00, 8,5% do estimado para a área da Azenha. Chama atenção a enorme diferença entre os valores dos terrenos da Azenha e de Humaitá, atual e futura propriedade do Grêmio;
4 – A área total hoje ocupada no Olímpico de forma permanente como vestiários, alojamentos, administração, capela, ginástica, escoteiros, restaurante, bares de uso permanente, posto de abastecimento e outros, ou seja, toda a área que não é ocupada exclusivamente em dias de jogos como gramado, arquibancadas, cadeiras, sociais, bares de uso eventual, sanitários e outros, é de 8.500 m², segundo informações do Conselho Administrativo. A área total construída da Arena será 226.712 m² sendo 181.435 m² de áreas internas, 32.707 m² das arquibancadas e a área do campo com 12.570 m². A área da Arena a ser ocupada pelo Grêmio para os mesmos fins acima citados será de 8.513,80 m², praticamente igual a do Olímpico destinada para o mesmo fim (ver Quadro 1 adiante disposto);
5 – No Estádio Olímpico existem 744 vagas de estacionamento do Grêmio. No corpo da Arena estão previstas 2.235 vagas, sendo 314 do Grêmio Foot-Ball Porto Alegrense e 1.921 da SPE, que renderão para o Clube 65% do faturamento e reverterão para o mesmo em 20 anos. Chama atenção a perda inicial e parcial de 430 vagas, o que entendemos deva ser revisto;
6 – O Estádio Olímpico tem aproximadamente 46.000 lugares. A Arena terá 53.000 lugares. Existe um apelo por parte de muitos torcedores e associados de que a Arena tenha uma capacidade superior ao de outro estádio de porte existente em Porto Alegre, localizado na Av. Padre Cacique. Recomendamos que o assunto seja reavaliado, de modo a atender os anseios da Comunidade Gremista;
ESTUDO DE ALTERNATIVAS 7 – Entre as alternativas estudadas, houve proposta apresentada pela Construtora Odebrech, que foi corretamente descartada pelo Conselho Administrativo por não satisfazer os interesses do Grêmio;
8 – Uma segunda proposta, apresentada pelo Consórcio TBZ – OAS, na qual a Arena seria construída na área hoje ocupada pelo Estádio Olímpico, foi descartada pelo Conselho Deliberativo porque previa a demolição deste antes da entrega da referida Arena, deixando o Clube sem um estádio adequado por longo tempo. Tal proposta envolveria, ainda, o inaceitável risco do Grêmio ficar com um estádio inacabado, como houvesse algum problema de insolvência dos responsáveis por sua construção;
9 – O Conselho Administrativo não analisou com profundidade o aproveitamento e reforma do Estádio Olímpico. Tal possibilidade foi descartada no Estudo de Pré-viabilidade elaborado pela AAA – Amsterdan Arena Advisory, em metade da página 38/129. A inexistência de tal análise, que no entender dessa Comissão deveria ter sido feita, se não pode ainda, impede o Grêmio, através de todas as suas instâncias, de avaliar tal alternativa e cotejá-la com as demais propostas apresentadas. A remodelação do Estádio Olímpico consta, inclusive, do Planejamento Estratégico em vigor;
PROJETOS ARQUITETÔNICO, DE ENGENHARIA E ACESSIBILIDADE 10 – Não existem ainda Projetos Finais de Engenharia e Arquitetura. O tempo disponível não permitiu que nos detivéssemos nos Planos Funcionais existentes. Entendemos que o Contrato deverá detalhar minuciosamente os acabamentos e especificações de serviços. Durante a construção o Grêmio deverá contar com equipe qualificada e especializada de acompanhamento e avaliação da sua qualidade, atuando durante o tempo necessário para assegurar ao Clube um bom resultado, cujos custos deverão estar previstos no negócio, com a definição de quem os assumirá. Durante a fase de operação deverão ser feitas avaliações periódicas das instalações, com base em metodologia adequada e índices de qualidade previamente estabelecidos;
11 – O Projeto deverá prever acesso facilitado para idosos e excepcionais, inclusive através de elevadores, respeitada a legislação existente sobre o assunto. Deverá prever a construção de espaço adequado à realização de cultos religiosos (Espaço Sagrado), que se adaptem pelo menos aos credos mais usuais;
12 – Hoje a área do Estádio Olímpico possui acessibilidade muito superior a de Humaitá. Considerando o relativo isolamento daquele Bairro, a saturação da BR-116 – Norte e os controles dos acessos à BR-116/BR-290 – Auto Estrada Porto Alegre – Osório, com elevado volume de tráfego neste segmento, para criar a acessibilidade desejada são necessários vultosos investimentos, públicos ou não. São necessárias a construção da BR-448 – Rodovia do Parque, com projeto em andamento, o prolongamento da Rua Voluntários da Pátria, hoje paralisada, e a construção do viaduto sobre a linha do Trensurb e acesso a Porto Alegre, componente da 4ª Perimetral, cujo projeto foi elaborado na década de 80. A implantação da BR-448 – Rodovia do Parque traz vantagens e prejuízos à Arena. As vantagens estão relacionadas com o alivio da BR-116 – Norte, facilitando o acesso dos torcedores que provém da região norte e nordeste do Estado. As desvantagens estão ligadas ao fato de que a mesma jogará na área da Arena um tráfego importante de passagem, inclusive pesado, que nada terá a ver com a mesma. Tais investimentos precisam estar assegurados, para o sucesso do empreendimento (ver Figuras 1 e 2 adiantes);
ASPECTOS OPERACIONAIS13 – O Grêmio Foot-Ball Porto Alegrense sempre teve estádio próprio, construído e gerido com recursos próprios. A formação de uma parceria implica numa perda de autonomia do Clube, pelo longo período de 20 anos, no estádio que é indispensável para a prática do Futebol, seu objetivo altamente preponderante. O Clube passará a conviver com um “sócio” cujo objetivo principal não é o mesmo seu, e sim a auferição de lucros gerados por qualquer espetáculo. Essa Comissão entende que será mais interessante um modelo de negócio no qual o Grêmio mantenha o Estádio sob sua propriedade e controle;
14 – O uso do campo de jogo para outras finalidades é problemático. A sua qualidade é fundamental para a prática do futebol e as experiências ocorridas no Brasil sempre resultaram em danos aos gramados, com custos e prejuízos posteriores. A única Arena existente no Brasil, a do Atlético Paranaense, não sediou mais do que 5 (cinco) espetáculos de qualquer natureza, independente de eventuais danos ao campo de jogo. Cabe comentar que no modelo de estádio dito olímpico também podem ser feitos espetáculos, usando a área central. Tem a desvantagem de apresentar arquibancadas mais distantes, principalmente a superior, e a vantagem de possuir espaços nas laterais e atrás das goleiras para a colocação de palcos, sem a utilização do gramado;
15 – No projeto apresentado pelo Conselho Administrativo, a gestão da Arena ficará a cargo da OAS, através de uma SPE criada para tal fim, na qual o Grêmio terá assento em duas cadeiras de seu Conselho Administrativo. O controle de receitas e despesas deste tipo de empresa é complexa e tem grande influência nos resultados apresentados, gerando uma deficiência de garantias para o Clube. Por outro lado, como o Grêmio participa do Conselho de Administração com poderes de veto e de opinar na conceituação/definição da operação, isso determina uma responsabilidade administrativa solidária. Caso, futuramente, existam problemas na operação, esta formatação poderá por em risco a Arena, visto que, muito embora a OAS, responsabilize-se por sua blindagem (da Arena) em relação a credores, a “co-gestão” enseja que o Grêmio possa vir a ser chamado a lide em eventuais imbróglios;
16 – Considerando o disposto nos itens 13, 14 e 15 acima, sugestão dessa Comissão é de que as posições colocadas no item 15 sejam invertidas, passando a gestão da Arena ao Grêmio. O Clube tem mais de 100 anos de experiência em administração e operação de estádios de futebol, diferentemente da OAS, o que avaliza tal posição e lhe dá maior segurança. Por outro lado, a fiscalização por parte da OAS certamente será mais eficiente que a do Grêmio, com ganhos para ambos os Laos. O fato do Grêmio ficar com 65% dos resultados, também justifica nossa posição. O tipo de exploração formatada no modelo proposto pelo CA, faz que o Grêmio tenha todos os ônus de ser solidário na operação, sem exercer a sua execução, submetendo-se a ter os resultados em cima dos fluxos líquidos de caixa gerados e apresentados pela OAS, que ficará só com 35% dos mesmos;
ASPECTOS NEGOCIAIS17 – Pelo disposto na Minuta do Contrato Grêmio x OAS apresentada, o Grêmio não será o titular da Arena ao final de sua construção, via sua escrituração. A Arena permanecerá como propriedade da SPE criada e controlada pela OAS até o fim da concessão, quando então reverterá ao Grêmio. Entendemos que isso representa riscos muito sérios, pois uma eventual dificuldade da própria empresa OAS poderá contaminar a SPE de sua propriedade. Entendemos necessária uma nova formatação que blinde o Grêmio em tal situação. Por outro lado, a formatação proposta impede o Clube de utilizar alguns expedientes como, por exemplo e dentre outros, o lançamento de ações para o negócio Arena, com isso abrindo mão de importantes fontes de captação de novos recursos;
18 – Está previsto na Minuta do Contrato Grêmio x OAS apresentada, que o Grêmio deverá entregar a área da Azenha totalmente desonerada quando da conclusão da Arena. Como garantia do cumprimento de tal compromisso, o Grêmio oferecerá os valores a serem recebidos pelo televisionamento de seus jogos. Considerando a importância de tais quotas de televisionamento para o Clube, parcela de extrema importância no conjunto de suas rendas, e as dificuldades até hoje encontradas para o pagamento das dívidas que geraram tais onerações, essa Comissão manifesta preocupação com tal compromisso e chama a atenção do Conselho Administrativo e dos Conselheiros para o assunto. Entendemos que deva ser encontrada outra forma para dar as garantias desejadas pela OAS;
19 – Sempre que o contrato de concessão resulta em bons resultados para a concessionária, a tendência é que ela se interesse e até provoque a sua prorrogação. Para tanto, a mesma se vale muitas vezes da falta de recursos do concedente para a realização de determinados e sonhados investimentos. No Grêmio que, por exemplo, sonha sempre em ter o melhor time do mundo, tais carências são comuns. Não encontramos no Contrato nenhuma cláusula que impeça ou, ao menos, dificulte tal prorrogação e entendemos que a mesma é necessária;
20 – O Projeto que nos foi fornecido não contempla a questão dos sócios patrimoniais, proprietários de cadeiras e outros. Entendemos que o Projeto deva apresentar um equacionamento de tal assunto, visto que hoje em dia as pessoas tendem a não abrir mão de seus direitos. Se o mesmo não for resolvido de forma adequada, o Grêmio poderá ser muito prejudicado, pois terá que garantir a parte da OAS em todos os ingressos que ocorrerem na Arena. Por outro lado, eventuais ações judiciais gerarão desgastes ao Clube;
21 – A formatação do modelo de contratação, transferência do terreno – fração do mesmo – mais o contrato de exploração por 20 anos, em permuta pelo Olímpico, ao final da construção da Arena, não blinda o Grêmio de riscos quanto à posse futura da superfície, visto o que está conceituada no item 15 acima, sem falar nos prováveis problemas de imagem que isso venha acarretar;
22 – O contrato apresentado pelo CA prevê que, em caso de problemas incontornáveis com a OAS, o Grêmio assume a gestão do negócio e fica obrigado a repassar para a mesma 35% do resultado. Entendemos que tal previsão não está correta, pois nesse caso a OAS deveria ser penalizada pelo não cumprimento do compromisso assumido;
CONSIDERAÇÕES FINAIS 23 – Estas foram as observações decorrentes do exame realizado no exíguo espaço de tempo que nos foi disponibilizado para analisar tão complexo Projeto. Sugerimos que se disponibilize maior prazo para exame do assunto, inclusive para todos os Conselheiros individualmente, para que cada um possa realizar suas próprias observações, ficando menos dependentes dos pareceres das Comissões. Entendemos, inclusive, que se for possível troca de informações entre tais Comissões, teremos uma visão mais completa do Projeto;
24 – Entendemos que o Projeto apresentado pelo Conselho Administrativo constitui um grande negócio imobiliário, formatado de uma maneira complicada. O mesmo poderá ser caracterizado como tal, ocorrendo uma formatação negocial mais simples, que dará maior segurança, em todos os sentidos ao nosso Grêmio. Poderá ser realizada, por exemplo, uma permuta Olímpico x Arena devidamente escriturada, com a geração de u contrato de locação ao explorador do novo Estádio, com todas as nuances de performance (exploração/administração) previamente acertadas, garantias das receitas a Grêmio definidas e sem nenhuma ingerência sua, a não ser aquelas pertinentes de um proprietário em relação ao desempenho do seu inquilino (modelo de shopping);
25 – Queremos deixar claro que não somos contrários a construção da Arena. Apesar do vínculo afetivo que todos nós temos com o Estádio Olímpico, fruto de trabalho sacrificado de Gremistas inquestionáveis e palco de tantas vitórias, achamos que tal construção será um passo positivo gigantesco do Grêmio. Entendemos, no entanto, e transmitimos esta posição ao nosso Conselho Deliberativo, que o Projeto apresentado necessita de mudanças, conforme descrito nos itens anteriores, sem as quais o Clube corre grandes e inaceitáveis riscos;
26 – Queremos finalmente ressaltar o trabalho incansável do Conselho Administrativo. Montar um Projeto deste porte exige um esforço e uma gama de conhecimentos enorme. Foram pessoas desta forma dedicadas que fizeram o Grêmio tão grande e haverão de torná-lo ainda maior. Queremos assegurar-lhes que a única razão que nos leva a fazer as objeções aqui contidas é comum a todos nos; o bem do Grêmio Foot-Ball Porto Alegrense.
Porto Alegre, 16 de dezembro de 2008.
Conselheiros:
Felipe Herrmann – Presidente da Comissão
Newton Quites
Paulo Roberto Faria Ferrer
Ricardo Scavuzzo Machado
Roger Gonçalves Leal
Sergei Ignácio Assis Costa
Sérgio Sant’Anna Pegoraro
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